深圳限价政策效果有限，调控难度增加

 

深圳限价政策效果有限，调控难度增加

近日，各大房企纷纷发布上半年业绩，业绩前十的房企中超过半数销售均价呈上涨之势。尽管许多城市3月底发布了包括“房价控制目标”在内的调控细则，北京甚至一直执行着严厉的“预售监管”政策。但目前来看，这些限价政策未能阻止房企涨价入市的信心。

上半年业绩显示，销售金额和面积分别居于首位的是万科和恒大。万科上半年销售金额达到830亿元，同比增幅为33%，销售面积为721万平方米，同比增长18%。而恒大销售面积729万平方米，同比增加26%，销售金额为482亿元，同比增加38%。

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业绩前十位的房企中包括了万科、保利、中海、恒大在内的这十家大型企业。其中仅有绿地、保利、中海及万达的销售均价较去年同期基本持平或小幅下降，跌幅仅在4%以内，其余房企售价均为上扬之势。

今年一季度这些房企业绩曾表现不俗，随后几个月并没有习惯性地进入销售瓶颈，反倒在地方调控政策逐步落实的背景下逆势而上。3月份楼市“国五条”出台之后，包括万科、保利、金地、招商在内的一线房企在2012年业绩基础上，纷纷上调了2013年全年销售目标，且平均上调幅度为12.8%。

另一方面，今年3月份包括北上深广一线城市在内的全国主要城市均发布了年度房价控制目标。其中，北京版细则被认为最为严厉，要求2013年“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格”。

为实现房价控制目标，北京市在上半年一度执行严厉的“预售监管”政策，如果房企的预售价格高于此前同类型产品的实际销售价格，将无法获取预售许可证。这被业界解读为，是从预售的环节防止房企涨价入市，以达到整体控制房价的目的。
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尽管如此，北京的限价令亦未能有效阻挡房价上涨。第一太平戴维斯指出，尽管限购政策愈发严厉，2013年4月至5月新建住宅价格指数持续提高2.7%。因北京市为控制平均售价而对高价项目的销售许可进行限制，预计2013年下半年一手住宅市场高端项目的供给量将受到抑制，使得成交量减少但价格还会上涨。

某地产研究中心分析师范宏华告诉《经济参考报(微博)》记者，上半年销售均价上涨企业无一例外地增加了一线城市的项目销售比例，并顺应着年初开始一线城市改善需求高速释放的热潮，加大了一线城市的布局步伐。而均价上涨较快的绿城、万科、恒大等企业，其热销项目主要位于一二线城市，这三家企业的热销项目平均每月均价涨幅度约为7%，相对年初均价涨幅则达到了26.7%。其中，涨幅最大的绿城上半年成交均价达到20963元/平方米，同比增幅为29%。此外，万科、恒大、碧桂园及华润的销售均价涨幅均在10%左右。

范宏华认为，4月至今全国一线城市土地市场持续升温，北上广三地连续出现“地王”及高溢价地块的成交，对住宅市场的联动效应，使得企业销售均价普遍上升。

中原地产市场研究部总监张大伟认为，从全国整体市场来看，由于国五条落实力度较弱，大部分城市市场依然延续之前的势头，虽然涨幅放缓，但上涨趋势未变，房价依然处于惯性上涨中。“在如此背景下，未来一二线城市的房价易涨难跌，特别是标杆房企继续集中布局一二线城市，整体上涨趋势领先市场，在这种情况下楼市调控的难度也会明显增加”